Immobilier professionnel : comment déclarer ses revenus de location ?

Immobilier professionnel : comment déclarer ses revenus de location ?

Dès que vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros par année civile, vous entrez dans la catégorie des loueurs professionnels. Pour optimiser vos impôts et remplir votre déclaration sans embûches, voici les étapes à ne pas oublier.

Qu’est-ce qu’un loueur professionnel ?

En France, on aime les petites lignes de bas de page : loueur professionnel ou non, en location meublée ou vide… Avant tout, vérifiez que vous entrez dans la bonne catégorie de bailleur. 

Pour rappel, un loueur professionnel doit avoir :

• des recettes locatives supérieures à 23 000 euros par an,
• des revenus professionnels imposables inférieurs à ses recettes locatives dans son foyer fiscal. 

Si c’est le cas, vous entrez automatiquement dans la catégorie LMP : Loueur en Meublé Professionnel. Elle inclut la location de biens neufs comme anciens, maisons comme appartements. Elle est donc assez flexible et offre également des avantages fiscaux.

Pour en bénéficier, vous devez proposer des logements équipés avec la liste des meubles obligatoires (à retrouver sur le site du gouvernement).

Si vous êtes éligible à la catégorie LMP, vous avez ensuite le choix entre 2 régimes d’imposition : le micro-foncier ou le régime réel. Voyons en détail comment compléter votre déclaration de revenus selon chaque régime. 

Bon à savoir : des aides à la déclaration existent ! Des services comme Climb vous accompagnent dans votre déclaration d’impôt pour ne rien oublier mais aussi utiliser certains leviers de défiscalisation, parfois peu connus des particuliers. 

Déclarer ses revenus locatifs en régime micro

Il est possible de louer un bien immobilier sous le régime micro-foncier. À la clé, une fiscalité simplifiée : un abattement forfaitaire de 30 % et des formalités administratives allégées. De quoi rendre votre gestion locative plus rapide et plus facile tout en réduisant vos impôts.

Toutefois, ce régime est soumis à condition. Pour en bénéficier, vos recettes de l’année précédentes doivent être plafonnées à :

• 72 600 € pour les locations meublées ;
• 176 200 € pour les locations tourisme classées (hôtel, chambre d’hôtes).

C’est votre cas ? Vous êtes alors automatiquement rallié au régime micro-foncier, ce qui vous permet d’effectuer une déclaration simplifiée. Voici comment faire : 

1. Rendez-vous sur votre espace particulier des impôts
2. Choisissez le formulaire Cerfa n° 2042 C Pro, dédié aux bénéfices non commerciaux (BNC)
3. Additionnez le montant brut de vos loyers encaissés ainsi que les indemnités et subventions perçues
4. Déduisez-en les charges qui incombent au locataire.

Vous avez droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. En revanche, vous ne pouvez pas déduire vos travaux ni vos charges avec ce régime.

Déclarer ses revenus locatifs en régime réel

Dès lors que vos revenus locatifs (hors charges) dépassent 15 000 euros par an, vous pouvez les déclarer avec le régime réel. Ce régime est plus intéressant que le régime micro-foncier si le total de vos charges déductibles est 30 % supérieur à vos loyers annuels hors charges.

C’est votre cas ? Procédez comme suit : 

1. Munissez-vous du formulaire n°2031-SD (correspondant au régime des bénéfices industriels et commerciaux) disponible sur le site des impôts
2. inscrivez vos bénéfices cases 5KC, 5LC ou 5MC
3. indiquez vos déficits cases 5NY à 5PZ
4. si vous avez des déficits de locations meublées non professionnelles des années précédentes et que leur montant est encore non imputé, précisez-le aux cases 5GA à 5GJ.

En 2023, les propriétaires de biens immobiliers ont une nouvelle obligation lors de leur déclaration de revenus : compléter la rubrique « Biens immobiliers » depuis leur espace en ligne sur le site des impôts. Ils doivent préciser le nombre et le titre des occupants, le statut d’occupation (vacant ou loué) et le montant des loyers perçus. Cette rubrique devra être mise à jour à chaque changement de locataire.