Le bail précaire : une solution temporaire pour entrepreneurs

Vous êtes entrepreneur et suite à la création de votre entreprise, vous envisagez de louer un local commercial pour mener à bien votre activité. Généralement, la solution adoptée est la conclusion d'un bail commercial. Toutefois, si vous préférez éviter un engagement à long terme, une alternative existe : le bail précaire.

Quels sont les avantages du bail précaire ? Comment se différencie-t-il d'un bail commercial classique ? Quelles sont les démarches pour conclure un bail précaire ? Nous allons répondre à toutes vos questions dans cet article ! 

Définition du bail précaire

Qu'est-ce qu'un bail précaire ?

Un bail précaire, ou bail dérogatoire, est un contrat de location à durée limitée utilisé généralement pour des périodes courtes et flexibles. 

Contrairement aux baux commerciaux traditionnels régis par le code de commerce, le bail précaire offre aux locataires, surtout aux entrepreneurs et petites entreprises, une occupation temporaire sans engagement à long terme. Cette souplesse permet de tester des emplacements ou de répondre à des besoins temporaires sans les contraintes des baux classiques.

Validé légale du bail précaire

La validité légale du bail précaire est régie par des dispositions spécifiques du droit immobilier. Le bail précaire ne dépasse généralement pas 3 ans. Cette durée maximale est fixée par la loi pour préserver le caractère temporaire du bail. Les parties peuvent conclure plusieurs baux précaires consécutifs, pour le même lieu et pour l’exploitation du même fonds, à condition que la durée totale de ces baux n’excède pas 3 ans.

À la fin de cette période maximale de trois ans, un nouveau bail peut être établi soit par accord mutuel des parties, soit par renouvellement tacite. La loi Pinel de 2014 apporte une clarification à ce sujet. Elle stipule que si un mois après la fin du terme convenu, aucune des parties n'a manifesté son désir de mettre fin au contrat, le bail précaire est transformé en un bail commercial traditionnel.

Pourquoi choisir un bail précaire en tant qu’entrepreneur ?

Flexibilité donnée par le bail précaire

Le bail précaire se distingue par sa capacité à offrir une grande souplesse aux locataires. En limitant la durée du contrat, ce type de bail permet aux entrepreneurs et aux petites entreprises de disposer d'un espace sans s'engager sur le long terme. Cette flexibilité temporelle offre la possibilité d'adapter rapidement l'espace loué aux besoins changeants de l'entreprise. Il permet également aux entrepreneurs d'explorer de nouveaux marchés ou de tester des emplacements stratégiques sans les contraintes financières et temporelles des baux commerciaux traditionnels. Cette agilité dans les engagements contractuels représente donc un avantage considérable pour les entreprises en phase d'évolution ou d'expansion.

Avantages financiers

Le bail précaire offre des avantages financiers considérables aux entreprises, en particulier aux entrepreneurs et aux petites structures. Sa durée limitée réduit les coûts initiaux, tels que les dépôts de garantie et les frais d'entrée, généralement associés aux règles des baux commerciaux traditionnels. Cette flexibilité financière permet une gestion plus agile des liquidités pour les entreprises en phase de démarrage ou de croissance. De plus, en limitant l'engagement financier à court terme, le bail précaire offre une alternative moins contraignante, permettant une meilleure maîtrise des dépenses et une plus grande liberté pour les ajustements en fonction de l'évolution des besoins commerciaux.

Processus d'instauration d'un bail précaire

Conclure un bail précaire

Pour signer un bail précaire, plusieurs étapes sont nécessaires :

• Discussion et accord : Tout d'abord, le propriétaire et le locataire doivent discuter des conditions du bail. Cela inclut la durée du bail, le montant du loyer, les responsabilités en matière d'entretien, etc.
• Rédaction du contrat : Une fois que les conditions sont établies et acceptées par les deux parties, un contrat écrit doit être rédigé. Ce contrat devrait inclure tous les détails convenus, y compris les droits et les obligations du locataire et du propriétaire.
• Signature du contrat :  Une fois que le contrat est rédigé, la signature du bail par le locataire et le propriétaire est nécessaire pour officialiser l'accord.La signature peut se faire électroniquement ou physiquement, mais elle doit être apposée par toutes les parties concernées.
• Notification : Il est recommandé de notifier la conclusion du bail précaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cela permet de conserver une preuve de la conclusion du contrat.
• État des lieux : Avant l'entrée dans les lieux par le locataire, un état des lieux détaillé doit être établi pour noter les éventuels dommages existants. De même, à la fin du bail, un autre état des lieux sera réalisé pour évaluer l'état dans lequel le locataire rend les lieux.
• Respect des clauses : Une fois le bail en vigueur, les deux parties doivent respecter les clauses et conditions convenues tout au long de la durée du bail.

Les mentions obligatoires

Le bail précaire est soumis au statut des baux commerciaux défini par l'article L. 145-5 du Code de commerce.

Les parties ont une grande liberté quant à la rédaction du bail précaire. 

En revanche, pour éviter tout problème, nous vous recommandons de spécifier explicitement certains éléments dans le contrat de bail précaire : 

• La durée maximale de trois ans du bail, ou toute durée plus courte décidée d'un commun accord ;
• La date du début du bail, dès l'entrée du locataire dans les lieux
• L'engagement du locataire à utiliser exclusivement les locaux à des fins commerciales (avec précision des activités autorisées) ;
• Les responsabilités de chaque partie concernant les réparations et l'entretien de l'espace loué.
• L'absence de bénéfice du régime protecteur des baux commerciaux pour le locataire ;
• La fixation libre du montant du loyer, non soumis à un plafonnement défini, et convenu entre les parties 
• Les conditions de renouvellement éventuel du bail ;
• Les modalités de résiliation du contrat ;
• Les procédures détaillées pour l'état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire.

Limitations du bail précaire

Limitations temporelles

La limitation temporelle constitue l'une des caractéristiques principales du bail précaire. Elle est conçue pour offrir une flexibilité tant au propriétaire qu'au locataire. Elle permet au locataire d'occuper l'espace pour une période définie sans s'engager sur le long terme, tandis que le propriétaire peut envisager de revoir les conditions du bail à échéance.

Cette durée limitée implique que, passé ce délai, le bail précaire prend fin automatiquement, à moins qu'une nouvelle entente soit conclue entre le propriétaire et le locataire. Cette limitation temporelle offre ainsi une opportunité de renégociation des termes du bail en fonction des circonstances évolutives des deux parties.

Limitations de renouvellement

Les limitations de renouvellement dans un bail précaire sont souvent strictes. Contrairement à d'autres types de contrats de location, ce bail ne prévoit pas toujours de clauses de renouvellement automatique. Ainsi, à la fin de la période initiale convenue, le bail prend fin sans qu'aucune prolongation ne soit automatiquement accordée au locataire. Cela signifie que pour continuer à occuper l'espace, le locataire doit entamer de nouvelles négociations avec le propriétaire pour un nouveau bail, potentiellement avec des termes et des conditions différents.

Cette absence de renouvellement automatique souligne l'importance pour le locataire de planifier à l'avance et de discuter avec le propriétaire des intentions de renouvellement du bail précaire afin d'éviter toute interruption indésirable de l'occupation de l'espace loué.

Alternatives au bail précaire

Bail commercial

Le bail commercial, également appelé bail 3 6 9, est une alternative solide au bail précaire, spécialement conçu pour les locataires exerçant une activité commerciale. Ce type de bail offre généralement une plus grande sécurité et stabilité, avec des durées plus longues. Contrairement au bail de courte durée, le bail commercial offre souvent au locataire un droit au renouvellement, protégeant ainsi ses intérêts à long terme. De plus, le bail commercial est soumis à des règles spécifiques régissant les conditions de résiliation, les ajustements de loyer et d'autres aspects, notamment celui de bénéficier du statut des baux commerciaux, permettant ainsi une indemnité d'éviction en cas de fin du bail. Cela offre ainsi une certaine prévisibilité pour les deux parties.

Bail professionnel

Le bail professionnel est une alternative adaptée aux activités exercées par des professionnels libéraux tels que les avocats, les médecins ou les consultants. Contrairement au bail commercial, le bail professionnel offre une certaine flexibilité en termes de durée, généralement de six ans maximum. Cependant, il ne prévoit pas de droit au renouvellement pour le locataire. Ce type de bail est régi par des dispositions spécifiques, notamment en ce qui concerne l'usage exclusif professionnel des locaux et les règles relatives à la résiliation du contrat. Cette alternative convient aux professionnels cherchant un compromis entre la sécurité et la flexibilité pour leurs activités.

Que retenir ?

Avantages du bail précaire

Le bail précaire offre une flexibilité temporelle pour des périodes courtes, idéales pour tester un lieu ou pour des besoins temporaires d'occupation.

Limitations du bail précaire

Ses limitations résident dans sa durée limitée et l'absence de renouvellement automatique, nécessitant des négociations pour toute prolongation.