The Future of Work by PERIAL Asset Management

Pour la 1ere fois nous nous tournons du côté des investisseurs et non des utilisateurs pour entendre leur vision de la crise actuelle comme accélérateur d’une mutation inéluctable du secteur tertiaire. Benjamin Teboul rencontre Loïc Hervé, directeur général délégué chez Perial Asset Management.

On assiste à une révolution dans le secteur tertiaire, accélérée par la crise sanitaire. En quoi l’immobilier devient serviciel?

En effet, comment faire revenir les collaborateurs au bureau post crise et comment donner du sens ? L’immobilier as a service devient fondamental pour résoudre cette équation. Clairement aujourd’hui, l’immeuble doit présenter un volume de services important à la fois en interne, mais aussi en externe, avec une porosité dans son environnement. Aujourd’hui sont plébiscités par les utilisateurs les quartiers mixtes avec des zones de bureaux mais aussi résidentielles et commerciales; un écosystème qui permet de s’épanouir.

Peux-tu nous parler de l’importance de la dimension sociale et sociétale du bureau ?

Avant la crise on avait sans doute un peu oublié la dimension sociale du bureau et la crise la met en avant. En soi c’est positif. On comprend que le lieu de travail n’est pas simplement tourné autour de la stratégie de l’entreprise mais également dans un lieu de socialisation et de rencontre.

A travers l’essence même du bureau c’est un immobilier inclusif, qui permet aux collaborateurs, quelque soit leur classe sociale, leur origine, leur génération, de se retrouver. Quel est le lieu qui permet de faire tout ça dans une société un peu fracturée qui se replie sur soi ? Le bureau est un outil démocratique extraordinaire, qui a une dimension fondamentale qui dépasse le développement de la stratégie de l’entreprise.

Perial a déménagé ses bureaux dans le 17e il y a quelques mois. Peux-tu nous décrire vos bureaux ?

Les bureaux répondent à des critères environnementaux (immeuble efficace d’un point de vue énergétique), de flexibilité dans l’aménagement, de mixité et de services au sein de l’immeuble et son environnement (résidentiel, commerces et bureaux). Ce dernier critère est essentiel dans la guerre des talents. On a voulu un immeuble avec de nombreux services pour le bien être des utilisateurs (salles de sport, cafétéria, local et ascenseur à vélos…).

D’ailleurs c’est le 1er immeuble labellisé “cycling score” niveau gold en France pour valoriser cette démarche de déplacements doux comme le vélo.

Il y a également beaucoup d’espaces collaboratifs pour favoriser la sérendipité et la créativité.

Le covid n’a pas impacté l’agencement et a plutôt aidé à la digitalisation des activités.

Quel impact de la crise sur l’immobilier tertiaire ? Assiste-t-on à une réduction des surfaces de bureaux ou une utilisation différente des m2 ?

Effectivement la question ne peut pas se prendre sous le simple angle de la réduction des m2. Il n’y a pas de corrélation mathématique entre 1,5 jour de télétravail et -20% de surface. Ce n’est pas vrai car il faut permettre aux équipes de se rencontrer donc on a une multiplication des lieux de rencontre, lieux informels etc. Par définition il faut de la surface pour créer ces lieux.

Le 2e point apporté par la crise, c’est un arrêt à l’optimisation exacerbée par les utilisateurs. Nous étions arrivé à un extrême avec certains modèles qui prônaient le 5m2 par utilisateur Ce n’est plus viable en terme de bien être et vraie problématique sanitaire. Les sondages Ipsos montrent que la jauge idéale se situe entre 1 jour à 1,5 jour de TT donc pas un impact considérable dans l’organisation et utilisation des bureaux.

3 jours de télétravail posent d’autres questions comme celle du Home Office. On voit bien que 1 à 1,5 jour est absorbable par les collaborateurs; en revanche 2-3 jours posent de vraies questions de lieux de vie qui n’ont pas été conçus pour y travailler et il y a une inégalité profonde sur les qualités de logement. Je pense que le tiers lieu à proximité pour combler justement cette difficulté d’avoir un lieu de travail inadapté à travers le domicile va être quelque chose qui va se développer dans les prochaines années.

On constate depuis quelques années une révolution sur l’usage des immeubles. D’un autre côté, les modes de valorisation des immeubles ne sont pas remis en question. Comment peut-on faire converger ces nouveaux usages et les méthodes de valorisation immobilière qui devront tenir compte de cette évolution?

2 sujets autour desquels nous devons naviguer aujourd’hui. Le graal pour un investisseur c’est de capitaliser un loyer facial sur 12 ans fermes et le graal pour un utilisateur c’est d’avoir de la flexibilité. Comment faire converger les 2 ? Les contrats longue durée fonctionnent très bien dans la stratégie de grands groupes corporate, avec toutefois un peu de souplesse comme le flexibail par exemple. On est plus enclin à trouver des solutions sur-mesure avec les utilisateurs.

On voit aussi aujourd’hui que la sous location se développe significativement. Une demande de souplesse indéniable dans la vie d’un contrat de location.

Le coworking et corpoworking apportent du service, du bien être et ont fait intégrer ces critères dans l’aménagement de nombreuses entreprises.

L’intermédiation dans notre chaîne immobilière pose question car il y a de nombreux d’intermédiaires (propriétaires, facility managers, property managers…). Il y a un travail collectif à faire pour utiliser le recours à la vision du client ultime qui est l’utilisateur. La vision est trop B2B et pas assez B2B2C.

Parle-nous des acquisitions Perial et à quel point la typologie des bâtiments fait écho aux changements ?

Chaque actif qui entre dans le parc Perial AM fait l’objet d’un screening de 60 critères ESG en phase de due diligence. Cette année, on prévoit de faire 1 milliard d’investissement. Il faut s’assurer de la structure des bâtiments, de la résilience qu’ils peuvent apporter d’un point de vue environnemental et usage. Grille de lecture très exigeante et ambitieuse à l’acquisition des actifs et ensuite le travail avec les utilisateurs se met en place pour améliorer en permanence la qualité des actifs.

Constates-tu un changement côté utilisateurs sur l’importance de la localisation des bureaux ?

La révolution était déjà en marche avant la crise mais la crise accélère la fracture entre les 2 mondes de l’immobilier de bureaux:

• celui très plébiscité : l’immeuble mixte, en centre urbain, serviciel et ouvert sur son environnement, connecté aux transports propres
• de l’autre côté : l’immeuble qui présente des défauts significatifs, qui ne répond pas aux demandes des jeunes actifs, avec des destinations lointaines mal desservies sans aucun services. Cela ne marche plus et ce sera la responsabilité des propriétaires de faire muter ces opérations pour répondre aux nouveaux besoins dans ces zones la.

Le travail avec les collectivités locales sera fondamental dans les années qui viennent.